Mais cedo ou mais
tarde, iremos adquirir um terreno seja para construir nossa casa, um ponto
comercial ou qualquer outro tipo de edifício.
Em uma breve conversa
com meu pai, que tem mais experiência com relação à aquisição de terreno, pude
elencar diversos itens que devem ser levados em consideração, no entanto,
percebi que havia alguns itens que não foram abordados por ele, devido à falta
de informação fornecida pelos profissionais da área. Pensando nisso, resolvi
desenvolver este texto para ajudar as pessoas que estão pensando em adquirir um
terreno e que não sabe o que é necessário observar para que compra seja
satisfatória.
No artigo Etapas Utilizadas por um Arquiteto para aRealização de um Projeto, há um item intitulado Estudo de Viabilidade, onde o arquiteto realizará um estudo para
verificar a viabilidade quanto ao projeto idealizado, no entanto, poderá ser
utilizado para analisar a viabilidade da compra de um determinado terreno. Diminuindo
as incertezas e as falhas que por ventura poderia vim a ocorrer se você não tiver
habituado com o processo. Na dúvida recorra sempre a um Arquiteto e Urbanista, ele estará sempre disposto a conversar com você
e tirar todas as suas dúvidas.
Finalidade do Terreno
Quando decidimos
comprar um terreno, temos que ter em mente de forma clara e objetiva o que pretendemos construir no local. Dessa forma escolheremos o terreno adequado para a sua finalidade.
Você já imaginou
comprar um terreno para construir sua casa, localizado em uma região, sem iluminação
pública, de difícil acesso e com vizinhos barulhentos? Sei que você não irá
gostar dessa aquisição. Por isso, reforço, tenha em mente qual a finalidade do
terreno para não errar na compra.
Topografia
Este item é muito
importante. Ele poderá determina se seu gasto inicial, como também, ao longo do
processo construtivo, será alto ou baixo. Ao observar a topografia de um
terreno temos que verificar sua inclinação. A inclinação pode ser de três tipos:
aclive, declive e plano. O tipo
de inclinação mais adequado é do tipo plano ou com pouca inclinação, por não precisar
nem de aterramento e nem de escavação, mas tenho que deixar claro que a finalidade do terreno, entre outros
itens a servem observados iram determinar que tipo de topografia será mais ou
menos adequada para a sua aquisição e para a implementação de um determinado edifício.
Infraestrutura
Ao escolher o terreno
analise se a região já possui abastecimento
de água potável, energia elétrica, rede de esgoto, telefonia, gás, internet, pavimentação,
transporte público, entre outros itens. É também importante saber se há por
perto, hospital, supermercados, escolas,
praças, entre outros equipamentos
urbanos, que poderá ser bastante útil quando vier a ocupar o edifício.
Temos que ressaltar que
há alguns itens relacionado a infraestrutura que é fundamental tê-los antes de
iniciar a obra, como o abastecimento de
água potável e energia elétrica, sem elas poderá a obra ter um gasto a mais
desnecessário.
Documentação
Antes de adquirir
qualquer terreno, seja de um amigo, conhecido ou qualquer tipo de pessoa,
verifique se o terreno a ser adquirido está regular. Para isso, exija a certidão
de propriedade do terreno ou imóvel atualizado, que será emitido pelo cartório local
ou fórum. Com este documento em mãos será possível verificar o histórico do
terreno, permitindo saber se ele foi arrendado, vendido ou hipotecado.
Depois o vendedor
deverá apresentar o carnê do IPTU, onde constará as metragens do terreno e seu
valor venal. Pode-se também solicitar na Prefeitura a Certidão Negativa de
Débitos (CND) para se certificar que não há nenhum valor pendente.
Por fim, busque
verificar se na certidão de propriedade do terreno o proprietário consta-se
como solteiro, além disso, é importante saber se ele casou para que neste caso,
além das certidões em nome do seu cônjuge há a necessidade de fazer a averbação
do casamento junto ao Cartório de Registo de Imóveis.
Orientação
Ao escolher um terreno
tenha em mente que sua orientação geográfica poderá influenciar na disposição dos elementos funcionais de um edifício.
A má escolha poderá impor diversas dificuldades e gerar um gasto desnecessário
com relação ao edifício e suas funcionalidades. Um exemplo disso seria a pouca ventilação em algumas áreas do edifício,
levando a seus usuários a utilizarem meios artificiais para amenizar o problema
como ar condicionados e ventiladores, outro exemplo é a pouca iluminação natural
nos ambientes, levando os usuários a utilizarem iluminação artificial durante o
dia, entre outros exemplos.
Tipo de Solo e Subsolo
O tipo de solo e subsolo
poderá influenciar no tipo de estrutura que virá a ser implementada na obra
para que o edifício possa ser sustentado, como também poderá aumentar o gasto
para executá-lo. Por isso, é recomendado que busque um terreno que tenha um
solo firme e que não seja alagadiço. Mas poderá o proprietário do terreno achar
que um terreno alagadiço não seja um problema e sim uma solução, neste caso,
ele poderá realizar uma escavação para que seu terreno tenha um poço artesiano,
podendo utilizar a água do próprio lençol freático para regar as plantas, lavar
o carro, entre outras funções.
Na dúvida recomendo que
contrate uma equipe de sondagem onde iram verificar o tipo de solo e dessa
forma você (cliente) poderá ter uma média do gasto que terá com a estrutura do edifício
a ser construído, entre outros benefícios.
Forma
Normalmente as formas
regulares (retângulos, quadrados) são encontradas com maior frequência, no
entanto, haverá, seja no tecido urbano, como rural, terrenos irregulares que poderá
influenciar na forma do edifício. Por isso, é recomendado que o cliente tenha
isso em mente ao escolher um determinado terreno.
Área
Quando o projeto a ser
projetado e edificado é grandioso é necessário que haja uma observação minuciosa
por parte do cliente em conjunto com um arquiteto e sua equipe, para que haja
maior precisão quanto a decisão sobre a escolha da área do terreno adequado.
Por exemplo: um terreno
que será implantado um hipermercado, o cliente como também o arquiteto, deverá
levar em consideração não somente o espaço físico da loja, como também, os
espaços de carga e descarga, os acessos ao hipermercado, seja pelos clientes,
seja pelas empresas de transporte (caminhões), vagas de estacionamento para os
diversos veículos, possíveis, entre muitos outros itens para determinar as dimensões
e sua área necessária para a implementação do projeto idealizado.
Já com relação a uma
construção menor, como uma casa, não será necessário uma avaliação tão
minuciosa, porque normalmente os terrenos urbanos possuem dimensões e área padronizados.
Mas havendo alguma dúvida, recomendo que procure um arquiteto para auxiliá-lo.
Entorno
A análise do entorno
poderá identificar diversos transtornos que futuramente poderá lhe causar
grandes prejuízos.
Por exemplo: você já
imaginou ter que dormir em um ambiente extremamente barulhento? Sei que não irá
gostar.
Então recomendo que
visite o terreno em horários diferentes e também no final de semana para
verificar como é a vizinhança, se há segurança, se tem fácil acesso, entre
outras informações que assim achar pertinente.
Custo
Dentre os vários itens
já abordados, o custo mostra-se como item decisivo para que o cliente decida comprar ou não um determinado terreno.
No entanto, recomendo
que o custo não seja o principal item a ser levado em conta para que a decisão seja
tomada. As vezes o terreno adequado estará localizado no centro da cidade ou em
uma região da cidade que está em expansão e que possivelmente o gasto será alto
para adquiri-lo, mas tenha em mente que sua compra será um investimento e não um
gasto. Então faça-o imediatamente antes que outro o adquira e você se
arrependa.
Legislação
A legislação tem que
ser observada tanto pelo cliente como pelo arquiteto, que por ventura, tenha
sido contratado pelo cliente para auxiliá-lo na aquisição de um determinado
terreno.
A legislação poderá influenciar
de forma positiva como negativa sobre o terreno. Um exemplo disso seria a limitação
imposta pelo zoneamento, onde o cliente não poderá adquirir um terreno que tem
como finalidade construir uma residência e nele construir um edifício comercial.
Além disso, a legislação determina diversas outras diretrizes que devem ser
levadas em consideração como: a limitação do gabarito, os recuos que devem ser
atendidos, o percetual permitido para que seja construído um determinado edifício,
entre outras diretrizes.
A princípio ao escolher
um terreno, em muitos casos, levamos em consideração normalmente o valor a ser
pago, sua localização e a infraestrutura que o terreno irá usufruir, mas
podemos ao longo deste artigo, verificar que há diversos outros itens que
devemos levar em consideração para que venhamos adquirir um terreno.
Espero que possa ter
ajudado. Dúvidas, sugestões, comentários deixe abaixo.
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